| 编 号 | 第255号 | ||||||
| 建议主题 | 关于解决农村宅基地协助过户问题的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
据调查涉及农村房屋买卖、离婚析产等纠纷中当事人对法院判决的涉及农村房屋的过户申请执行，法院给不动产登记中心发出协助执行通知后，法院往往会作结案处理，但是涉案房屋由于不动产登记中心按照非司法过户流程需要申请人填写义乌市农村宅基地使用权转让审查表，而该审查表往往还需要作为被执行人的对方当事人签字同意而导致过户程序无法完成，当事人的合法权益无法保障，法院判决也成了一纸空文，严重影响法律权威。这样的做法也是非常不合理的。法院生效法律文书已经对转让的合法性作出实质审查，并且具有终局性，行政部门不应再进行重复审查。审查表中的转让人往往是被执行人，申请执行人就是因为对方不签字、不配合等原因才提起诉讼并且申请强制执行，如果再让被执行人签字一般情况下是不可能的，除非法院对被执行人进行人身强制，实际上这也是没有必要的。正是因为被执行人不配合，才需要不动产等部门协助执行。为此，建议如下：一、义乌法院和不动产登记中心等加强沟通，建立协调机制，统一标准，简化司法过户流程。二、建议司法协助过户中取消被执行人签名和行政部门转让审批。三、如暂时确无法取消，由法院发出协助执行通知或者代签章代替被执行人在审批表等环节上的签名。四、对实体问题未解决的，建议法院不作实体结案处理，同时提高执行人员的责任心。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2023-08-11 | ||||||
| 承办单位 | 法院、自规局 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
何代表： 首先，非常感谢您对我院执行工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于解决农村宅基地协助过户问题的建议》已收悉，现答复如下： 一、前期工作基本状况 诚您所言，我市作为农村宅基地制度改革试点城市，为维护当事人的合法权益，规范农房转让行为，2016年市委市政府出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》。2021年我市按照中央的决策部署，继续深化农村宅基地制度改革，又重新出台《义乌市农村宅基地使用权转让办法》。 上述细则和办法均规定了我市农村宅基地使用权转让条件、程序及受让人资格、所有权收益等事项，为我市农村宅基地使用权转让提供了政策依据。 二、工作进展 针对您提出的简化农村宅基地协助过户问题的建议，我院已与市自然资源和规划局进行会商研究，针对农村宅基地转让中涉及买受人资格条件及转让方保障面积的问题，形成了以下意见： （一）法院在农房转让纠纷案件审理过程中，逐案向属地镇（街道）函询此次转让是否符合农村宅基地使用权转让条件，由属地镇（街道）及时函复。根据《义乌市农村宅基地使用权转让办法》，受让人需符合下列条件：1.为本市行政区域范围内的村集体经济组织成员。2.在本市行政区域范围内只允许在一个行政村（含本村）转让取得宅基地（含宅基地资格权有偿调剂），其中垂直房只能一处且转让取得面积不超过该村新农村建设时相关政策规定的最高户控面积。另宅基地转让方为村集体经济组织成员的，必须保证次转让后仍有人均建筑面积不低15平方米的合法保障居住。 （二）若属地镇（街道）复函明确该次转让符合农村宅基地使用权转让条件，且涉案宅基地已完成首次登记的，买受人可凭生效的法院判决、协助执行通知书及镇（街道）复函等其他相关材料，直接办理农村宅基地转让过户手续；若涉案宅基地未完成首次登记的，应先办理宅基地首次登记，如让予人不予办理，且有证据证明具备首次登记条件的，买受人可凭生效的法院判决、协助执行通知书及镇（街道）复函等其他相关材料，代位办理首次登记及后续转让过户相关手续。 （三）若属地镇（街道）未复函或未明确该次转让符合农村宅基地使用权转让条件的，则买受方须按《义乌市农村宅基地使用权转让办法》的规定，由属地镇（街道）相关部门办理农房转让审批后，凭生效法律文书申请转让过户手续，法院对涉及的对应部门逐一开具协助执行通知书。 （四）农房转让纠纷案件涉及跨集体经济组织转让的，根据《义乌市农村宅基地使用权转让办法》第十六条规定“受让人需与村级组织签订宅基地有偿使用合同，并按农村宅基地基准地价的20%一次性缴纳土地所有权收益。” 三、下步计划 下一步，我院将严格按照此次与市自然资源和规划局达成的会商结果，开展一案一函询，切实保障当事人合法权益。 最后，再次感谢您对我院执行工作的关心、支持和理解，欢迎继续对法院工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市人民法院 2023年5月23日 何代表： 首先，非常感谢您对我市自然资源和规划工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于解决农村宅基地协助过户问题的建议》已收悉。现答复如下： 诚您所言，我市作为农村宅基地制度改革试点城市，为维护当事人的合法权益，规范农房转让行为，2016年市委市政府出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》。2021年我市按照中央的决策部署，继续深化农村宅基地制度改革，又重新出台《义乌市农村宅基地使用权转让办法》。 上述细则和办法均规定了我市农村宅基地使用权转让条件、程序及受让人资格、所有权收益等事项，为我市农村宅基地使用权转让提供了政策依据。 农村宅基地的首要功能是村级集体经济组织对其成员的基本住房保障，中央一再强调不能让农民“流离失所”，而上述办法规定的农村宅基地使用权转让须基于农户自愿，且农村宅基地不同于国有土地上的住宅，司法处置可能触及农村宅基地制度改革中保障农民“住有所居”的改革底线。因此，上述办法均未将司法处置的情形纳入我市宅基地制度改革政策体系设计之内。 针对您提出的建议，我局已与义乌市人民法院进行会商研究，针对农村宅基地转让中涉及买受人资格条件及转让方保障面积的问题，形成了以下意见： （一）法院在农房转让纠纷案件审理过程中，逐案向属地镇（街道）函询，由属地镇（街道）及时函复。 （二）若属地镇（街道）复函明确该次转让符合农村宅基地使用权转让条件，且涉案宅基地已完成首次登记的，买受人可凭生效的法院判决、协助执行通知书及镇（街道）复函等其他相关材料，直接办理农村宅基地转让过户手续；若涉案宅基地未完成首次登记的，应先办理宅基地首次登记，让予人不予办理，且有证据证明具备首次登记条件的，受让人有权代位办理首次登记。首次登记完成后，买受人可凭生效的法院判决、协助执行通知书及镇（街道）复函等其他相关材料，直接办理农村宅基地转让过户手续。 （三）若属地镇（街道）未复函，则买受方须按《义乌市农村宅基地使用权转让办法》的规定，由属地镇（街道）相关部门办理农房转让审批后，凭生效法律文书申请转让过户手续。 （四）农房转让纠纷案件涉及跨集体经济组织转让的，根据《义乌市农村宅基地使用权转让办法》第十六条规定“受让人需与村级组织签订宅基地有偿使用合同，并按农村宅基地基准地价的20%一次性缴纳土地所有权收益。” 最后，再次感谢您对我市自然资源和规划工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市自然资源和规划局 2023年5月30日 | ||||||
| 反馈附件 | 无 |