| 编 号 | 第210号 | ||||||
| 建议主题 | 关于推进高层住宅健康发展的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
随着社会经济的发展，土地资源的相对匮乏，高层建筑如雨后春笋拔地而起，某种程度上它甚至代表着一个城市的繁华水平。义乌世贸中心，高度达260米的CBD核心项目，是义乌乃至浙中地区的第一高楼。但早在21世纪初，我市第一批高层建筑就已经试点建造并在2002年间完成交付，涉及到的有世纪公寓、绣湖公寓、锦绣家园等一批主城区的高档小区。如今，20年楼龄的高层建筑命运如何?1、近年来，随着城市有机更新的推进，大批时尚感和科技感的回迁房和商品房相继落成交付，而老旧高层因拆除成本高、难度大等因素，逐渐显露沧桑感。大面积的外立面脱落，墙体的锈迹斑斑，承载着岁月的痕迹。当年意气风发的高层，已到壮士暮年，与城市发展品位格格不入。2、受制于当时的施工技术、工艺、设计理念以及后期保养不善等问题的影响，高层房屋质量问题，如墙体开裂、外立面砸落、漏水、窗户不严密等问题日益凸显。3、违规二次装修，注重装修效果破坏房屋设计结构，安装地暖、挂炉、擅自砸毁承重墙等问题，给房屋的安全造成了严重隐患。4、安全隐患大。高层住宅因为住户多，各种设备系统非常复杂，高层消防、电梯事故、高空抛物等事故频发，限于无法达成一致意见，筹钱困难等原因，无法从根本上整改解决问题。近年来，也很难以立法的形式去界定责任，有效落实监管。5、小区业委会，没有报酬，却要履行一定的义务，有时甚至要承担法律责任。当前存在着选人难、用人难、留人难的问题。且作为一个基层群众性自治组织，自治能力有限。而物业公司，作为第三方，受业委会和全体业主委托，负责小区全面事务的管理，却存在能力良莠不齐。物业市场本身也存在恶性竞争、比较无序的状态。6、存在部分高层建筑没有物业维修基金储备，即使有，也存在着申请使用手续复杂，大家望而止步的两难境地。7、居民站在各自的立场对小区建设很难达成一致意见。尤其是高层建筑老化后，翻新基本不可能，维修费非常之高。居民意见不统一，各项工作推进有难度。8、建设、住建等主管部门角色逐渐弱化，相关法律法规执行难以到位，作为属地的社区，早已被形形色色的日常行政事务所拖累，同时除了宣传、劝导等手段外，没有执法权，也没有专业技术人才去鉴定、监管高层小区的运维。为此建议：1、加强监管。建议建设、住建部门对物业行业加强监管，在行业准入上下功夫，在日常监管上有措施，在考核评级上有力度，淘汰不合格企业，扼制市场恶性竞争。简化物业维修基金的使用程序，并加强物业维修基金的有效运转。行业主管部门加强业务指导和实地指导，有效监管。加快推进高层建筑各领域的立法建设，有法可依。2、拓宽渠道，激发活力。尽可能不与民争利，小区资源如停车位等归小区统筹，提升小区造血功能，以填补高层建筑运维资金不足的问题，并加大对资金使用的监管。3、政府扶持。鉴于老旧高层有机更新成本太高，从提高城市品位和安全的角度，地方政府能出台扶持政策，在外立面改造更新、二次供水、燃气管道更新等方面加以资金扶持，以解决高层业主筹钱难问题，防患于未然。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2022-12-30 | ||||||
| 承办单位 | 建设局、财政局、水务局 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
解决类别:D关于对市十六届人大一次会议稠城街道05号建议答复的函陈代表：您提出的关于《关于推进高层住宅健康发展的建议》收悉。现答复如下：首先，非常感谢您对我市物业管理工作的关心和支持！您所提的意见十分中肯，随着我市城市化进程的不断推进，越来越多的高层住宅陆续建成，物业管理相关的各类问题不断涌现。为此，我局依托《中华人民共和国民法典》等法律法规，针对目前出现的一些问题制定了相关对策，现答复如下：1、为加强对我市物业公司的管理，我局于2021年对物业行业信用办法进行修订，并于2022年1月5日印发了《义乌市物业服务企业信用信息管理办法》（2021年修订版），建立了信用评级制度，每半年公开发布信用等级，供建设单位、业主在选聘物业服务企业时参考。2、为规范我市物业服务项目招投标工作，我局要求代理公司增加招标公告发布渠道，会同行业协会建立评标专家库，并将信用等级应用嵌入评标办法，促进优质物业服务企业发展。3、为简化物业专项维修资金使用程序，根据建设部、财政部《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号），市政府组织相关部门，通过了《小区物业管理专题会议纪要》（[2017]58号），规定我局在电梯故障、消防设施故障等方面予以应急使用维修资金，无需通过业主表决，以确保业主安全并尽快恢复正常生活。4、关于提升小区造血功能问题，需根据具体情况而定，我市部分有条件的小区已在地面设置停车位，供业主租用，其租金用于小区设施设备的更新维护。而关于高层建筑维修资金不足的情况，关键在于开发商建筑物及设施设备质量不达标，后期维护成本增加导致维修资金提前告急。目前我市建筑质量过关的项目，物业维修资金存量均可满足日常维修需要。5、关于老旧高层设施设备更新方面，水务局正在推动二次供水改造工作，市场监管局正在推动老旧电梯维修更新工作，均采用业主出资与政府补贴相结合的方式筹集资金；天然气管道更新则均由燃气公司负责，无需业主出资；而外立面改造更新，因高层建筑均须采用吊篮施工，涉及成本巨大，目前财政暂无补贴计划。最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持！义乌市住房和城乡建设局2022年6月13日 | ||||||
| 反馈附件 | 无 |