| 编 号 | 第131号 | ||||||
| 建议主题 | 关于推动二手房“带押过户”的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
一、案由今年以来，义乌房地产市场低位盘整。通过打通房地产交易环节堵点，提升资金运转效率，是促进楼市回暖的重要举措。当前，推动二手房交易新模式——“带押过户”显得重要而迫切。 二、案据1、还款难问题在二手房交易中，尚在抵押中的房产要出售，卖家需先还款并解除抵押方可过户。如果买家是贷款购买二手房，双方交易需经历“买家垫资或者卖家借款——卖家去银行还贷——解除抵押——申请抵押过户”这一繁杂流程。完成过户时，买卖双方面临过桥资金费用过高、过户手续繁琐复杂、买卖等待时间长等难题。如今，这些难题之外又新增交易堵点。由于房地产投资环境恶化，居民观望情绪较重，金融机构新增房地产贷款较难。义乌市民要出售尚在抵押中的二手房，还款出现需要排队现象。如某银行需要在客户端预约还款满一个月方可进入排队还款程序，究竟排多久银行一般不作承诺。2、不利影响这带来的不利影响，主要体现在以下两个方面：一方面是不利于居民通过提前还款降低贷款压力，改善家庭经济状况；另一方面是当下商品房市场投资性需求减弱，改善性需求占主导。充分调动市场需求，让其卖二手房买新房，是增强商品房市场交易量的重要手段。但抵押中的二手房还款难、交易流程拉长等因素，显然增加了卖旧买新的堵点，不利于房地产市场的资金流动。 三、建议以上问题在市场低迷形势下，不利影响日益凸显。为进一步活跃市场，降低居民房产交易成本，提高市场资金流动效率，现提出工作建议如下：1、采取“带押过户”，实现多方共赢在押房屋交易前卖方无需先还贷解押，买卖双方在债权人同意的前提下可直接申请“带押过户”，且购房人可利用该房屋再次申请抵押贷款。过户后抵押权不受影响，抵押权人依然享有不动产的抵押权，若债务人不及时偿还贷款，抵押权人依然有权申请处置该房屋。此举在保障抵押权人利益的同时，将减少卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低卖方撤押后不配合过户的风险，简化程序，减少群众来回奔波，将大大提升登记机构服务效能，实现买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。“带押过户”的业务模式可以使房屋的还款解押环节置于转移登记环节之后，原抵押注销登记和新抵押登记实现了“无缝衔接”，真正做到了“一件事一次办”。这项便民举措可以达到“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。2、推动“带押过户”，需要多方联动推动“带押过户”，牵涉到自规局、建设局、银行、法院等多个部门机构，需要有部门牵头，多方联动改革方能有效落地。目前，昆明、苏州、济南、福州、青岛、合肥等地已执行该举措，义乌的不动产交易效率一直处在全国前列，推动“带押过户”也是义乌持续提升房地产市场服务水平的表现。建议由义乌市金融办牵头对接相关部门，共同探索在义乌实现“带押过户”的相关政策制定、系统支持和业务优化等工作。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2023-08-11 | ||||||
| 承办单位 | 自规局、金融办、银保监组 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
方委员： 首先非常感谢您对我市金融工作提出宝贵的意见建议。您提出的关于《关于推动二手房“带押过户”的建议》已收悉，现答复如下： 一、前期工作及成效 2023年3月，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，全面推进二手房“带押过户”工作。事实上，“带押过户”新政在浙江从2022年已开始试行，截至2022年底全省11个地市已陆续开展二手房“带押过户”登记服务，并积极推进线上业务功能开发和上线。 2022年6月24日，全省首笔存量房“带抵押过户”+“资金监管”业务在金华落地，在新业务模式下，未结清贷款的二手房过户时，卖方无须在过户前筹集资还清贷款，买方也无须将首付款提前支付给卖方，只要双方合同成交价能够覆盖卖方贷款，买卖双方即可在办理过户时通过“浙里办”——“信义居”申请资金监管服务，实现先“带抵押过户”后资金清算，有效保障交易资金安全，维护买卖双方合法权益,保障房地产市场平稳健康发展。 二、办理情况 2023年1月11日，浙江省自然资源厅等六厅局下发了《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》，《通知》要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策，加快推动业务流程改造，明确业务标准和申请材料，提供“带押过户”日常登记服务。2月8日，我市印发了《关于推动经济高质量发展的若干政策》，文件中将全面实施二手房“带押过户”政策进行了明确。 通过赴杭州、台州等多地进行考察，结合义乌的实际情况，目前我市采用了原抵押注销+不动产转移+新抵押权设立三种登记类型合并办理的模式开展“带押过户”工作，并于2023年3月办理了首宗二手房“带押过户”不动产登记。 三、下步计划 下一步，我办将配合自规局及房产交易主管部门探索建立资金监管账户，确保二手房“带押过户”过程中的资金交易安全，进一步实现二手房“带押过户”扩面增量，促进房地产市场良性循环和健康发展。 最后，再次感谢您对我市金融工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市金融办 2023年5月26日 方委员: 首先，非常感谢您对不动产登记工作提出宝贵的建议。您提出的《关于推动二手房“带押过户”的建议》收悉，现答复如下： 一、二手房“带押过户”目前现状 2023年1月11日浙江省自然资源厅等六厅局下发了《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》（浙自然资规〔2023〕1号）文件。为此我局到杭州、台州等多地进行考察，结合义乌的实际情况，采用了原抵押注销+不动产转移+新抵押权设立三种登记类型合并办理的模式，并对系统进行改造。于2023年3月在中国银行义乌市分行的协助下完成了首宗二手房“带押过户”的不动产登记。 二、下步推进方向 房产交易资金监管是二手房交易的资金安全的有力保证。也是当新抵押债权不能覆盖原抵押债权需自有资金补足、自有资金足已清偿原抵押债权等情形的二手房“带押过户”的基础。为此，我局下步将配合房产交易主管部门推动房产交易资金监管相关工作。 最后，再次感谢您对我市自然资源和规划工作的关心、支持和理解，欢迎继续对不动产登记工作提出宝贵意见和建议。 义乌市自然资源和规划局 2023年5月29日 | ||||||
| 反馈附件 | 无 |