| 编 号 | 第129号 | ||||||
| 建议主题 | 关于优化农村有机更新政策，促进乡村振兴发展的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
纵观近些年，义乌市农村有机更新改善了农村居民生产、生活、生态空间环境，节约了集约用地，深化了农村土地制度改革，助推乡村振兴，建设美丽义乌。农村有机更新政策演变趋势分析：1．农村建设用地标准逐年变化，建筑形式多次反复，人均建设用地面积变少。从开始的按照人均实际建筑面积演变成人均建设面积（包括公共建设用地）。房屋建筑形式从院落式到高层到院落式加高层，不断变化和更新。2．建筑面积无论是城中村、城郊结合部和偏远乡村都是一个标准。3．农村有机更新从一开始改善住房条件到后期的多规合一，融入产业发展、美丽乡村建设。一、农村有机更新政策存在的问题1.乡村振兴政策与农村有机更新统合性不足，偏重于住房建设规划，对乡村旅游、产业发展和农村传统文化保护方面的结合度不足，规划编制到落地实施的重视不够或者没有引起重视，落实困难。2.农村有机更新政策缺失因地制宜的变化，城中村、城郊结合部和偏远乡村建设用地指标同一个标准，不利于多规合一和乡村振兴建设，应根据村庄的发展规划，实际建设要求有所区别。3.村两委对村庄有机更新的自由裁量权缺失，拆改政策处理全部由街道和相关部门确定，不利于农村有机更新的推进和实施。4.有机更新的政策变化大，越往后政策限制更多，政策延续性不强，对有机更新的持续推进产生不利因素。5.土地确权没考虑历史遗漏问题和事实存在，造成推进困难。6.对“曾经的村民”老宅的居住权和产权分割连坐政策，不利于农村有机更新推进和村庄居民的结构优化。二、农村有机更新的建议1.农村有机更新的政策需要保持连贯性。（1）按照社会发展的需要合理改进村庄建设规模。公共建设用地按村镇规划要求从人均建设用地中适当分开。从人均建筑面积到人均规划面积，农村人均占有的规划实际面积在逐年减少，造成农村房子城市化，间距越来越小，不利于美丽乡村建设和全域旅游的展开。（2）建筑形式需要保持连贯性，应该以庭院式为主线，对于愿意离开村庄的村民选择高层等其他形式。2.从改善住房条件转变为美丽乡村建设为主轴。《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》中强调：“三生融合、多规合一、集约用地、稳妥有序”，助推乡村振兴，建设美丽义乌。目前各个村庄的有机更新规划还是没有脱离农房建设，与其他规划的结合缺失，需要开展相关的试点工作。3.重视产业用房的建设需求，助力乡村振兴。农村不能简化为农民简单的居住地，需要把农村重新变为生产、居住和休闲的有机整体，需要配套相关的产业用地。村庄具有传统农产品加工产业，如豆制品、南枣、米粉加工和水果种植加工，需要增加相关的配套。最重要的是，政府和村里签订了改造协议的，也会随意更换，产业用地成为空头支票，这样极大地降低了政府的公信力。农业加工建设用地的规划配套需要市政府引起重视。4.提高村集体对有机更新的自主权和自由裁量权。目前的政策过于呆板，造成村庄改造建设不好推进，需要村集体一事一议的权限。如父母遗留房子改造需要兄弟一起改造，实际上都各自成家，独立个体，除了老房子外没有相关性。需要就事论事，就老房子开展产权分割，不能相互连坐。有些房子存在已经很久了，事实上已经存在，合理部分需要按照实际给与认可，多出部分不予确权。特别是居民户口，受限度很大。原来的老房子面积，很难和改造后单元套间面积匹配。买卖不一定有市场，村子没有办法解决，镇街没有相应的政策帮扶。这样，就增加拆迁户的困扰。希望有关部门能够重视，并且要有一定的政策可以实施。5.土地指标落实与规划建设同步。有的村庄拆了很多年，但是迟迟得不到土地指标，极大的影响了村民的利益。这种先拆老房子再批土地建设指标的模式需要改变，会影响村民有机更新的积极性。6.不同区域的村庄的有机更新政策需要有所区别。地理位置不同，其村庄规划和产业发展差别较大，其规划面积等指标体系也要有所变化。如有的村庄地价高，贫困家庭改造的能力相对强（出让部分建房面积收入高），有利于有机更新推进，反之就比叫困难，不能更好地开展更新工作。未来，希望以“1+X+Y”村庄空间布局规划和“多规合一”村庄规划为引领，以全域土地综合整治和精准管控为载体，并深化宅基地跨村安置、宅基地资格权调剂等改革政策，进一步放活农村改造建设模式，通过全面开展农村有机更新工作，打造新时代美丽乡村样板，实现生产、生活、生态统筹优化和城乡融合发展。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2023-08-11 | ||||||
| 承办单位 | 自规局、农业农村局 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
解决类别：B 叶委员： 首先非常感谢您对农业农村工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于优化农村有机更新政策，促进乡村振兴发展的建议》已收悉，现答复如下： 一、我市农村住房保障工作及成效 我市自上世纪90年代末大规模开展旧村改造以来，先后探索了四层半垂直房、高低结合、城乡新社区集聚建设、农村更新改造、农村有机更新等多种形式的农民住房保障形式。各项政策在特定的历史时期都有其优点和不足，主要存在的问题有：一是土地不能节约集约，大部分村改造后用地面积扩大很多；二是村庄建设的外观和风格千篇一律，影响义乌城乡形象；三是四层半模式无法充分满足老百姓对高品质居住环境的需求。在推进共同富裕和深化乡村振兴的大背景下，为有效改善群众居住条件，节约集约和合理利用土地，进一步优化农村生产、生活、生态空间，针对我市推进新社区集聚建设和新农村建设当中存在的用地指标不足、政府资金压力大、房地产市场风险等重点问题，针对性地出台了《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》（即84.5号文，以下简称农村有机更新实施办法）。目前，全市已有126个村启动有机更新，涉及农户5万余户，其中124个村已基本完成村庄规划编制，完成建房用地分户审批18799户。 二、办理情况 （一）“多规合一”村庄规划编制。目前我市的农村村庄规划采用多规合一的形式进行编制，本轮宅基地试点改革以来，已有124个村基本完成“多规合一”村庄规划编制。本轮规划结合了空间布局与用途管制规划、生态保护修复与综合整治规划、产业发展规划，其中产业发展规划提供了农民增加收入的途径，谋划了农村的可持续发展。 同时，在节约用地的基础上保障了农户的合理用地需求。各行政村的用地规模按可参加农村有机更新的资格权人数计，人均现状用地不足90㎡的补足90㎡，90㎡-100㎡的仍按原面积规划，人均用地超过100㎡的按人均100㎡的用地面积予以规划。 （二）探索制订“微改造”办法。对部分农村由于新建、拆翻建农房比例高，农户实施整村拆建意愿低或受资源环境、土地要素等因素制约，无法整村开展有机更新的村庄，我市宅基地改革工作专班充分广泛调研，以农村有机更新实施办法为基础，经多轮讨论修改并征求各镇（街道）意见，制订了《义乌市农村有机更新“微改造”办法（试行）》，目前已基本成稿。该办法总的目标是在坚持村庄规模、村庄规划双管控的前提下，明确微改造适用范围、条件和区块分类，根据村内现有建筑情况，因地制宜实施“微改造”，对需保留、更新区块进行局部优化建设。 （三）有效壮大村集体经济。目前我市的农村有机更新实施办法，呼应了节约用地、壮大村集体经济的要求。在明确村庄公共服务设施用地占比的基础上，要求科学规划建设“一村两楼宇”和“多村联建”物业项目，在优先满足村居社区日常公共管理服务需要的基础上，其中的经营性设施用地部分，可以由村级组织通过入市等多种途径开发利用，为“消薄”和壮大村集体经济注入更大动力。 另外，人均村庄建设用地面积超过100平方米按农村有机更新实施办法规定退出的，可按不高于10%的退出建设用地面积进行奖励，由所在村用于异地调整入市等；在核定的村庄建设用地规模内节余的建设用地，在符合国土空间规划和确保户有所居的前提下，农村有机更新节余的建设用地，允许规划为集体经营性用地，与村庄公共服务设施用地当中的经营性设施用地一并科学规划开发利用，壮大村集体经济。 （四）探索深化宅基地改革。我市作为宅基地“三权分置”的首发地，一直以来积极探索放活宅基地使用权流转机制和资格权市场化配置渠道：对于放活宅基地使用权流转机制，我市出台了《义乌市宅基地跨村跨镇街安置实施细则（试行）》，盘活了未利用宅基地，规范了宅基地跨村安置流程，全市已有1594间完成跨村安置选位，安置建房580户，村集体收益3.09亿元，用于农村公共事业建设。对于放活资格权市场化配置渠道，我市出台了《义乌市农村宅基地资格权权益有偿调剂办法》，规范了宅基地资格权的有偿调剂流程，保障了调剂双方的合法权益，本轮试点以来有6个村调剂宅基地资格权权益面积8186平方米，调剂金额2.55亿元。 三、下步计划 近期《义乌市农村有机更新“微改造”办法（试行）》将上报市政府审定，争取尽快出台。我局会同宅基地改革专班其他部门在农村有机更新实施办法及“微改造”政策实施过程中，做好政策指导和后续完善工作，帮助镇村解决实施过程中发现的新情况新问题。同时继续放大改革红利，加大攻坚，让群众获得更多改革红利。 最后，再次感谢您对农业农村工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市农业农村局 2023年5月19日 叶委员： 首先非常感谢您对自然资源和规划工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于优化农村有机更新政策，促进乡村振兴发展的建议》已收悉，现答复如下： 我市自1999年全面开展旧村改造工作以来，历经全多层、高低结合、城乡新社区集聚（全高层）、空心村改造、等多种安置模式保障农民住房。同时结合乡村振兴、美丽乡村建设、城乡融合发展、共同富裕等政策，在用地资源紧缺的情况下不断调整完善我市的旧改政策。目前我市参照《义乌市农村有机更新实施办法》（俗称84.5号）政策组织实施的旧村改造工作，已进行两年有余，进展顺利。 目前的村庄规划采用多规合一的形式进行编制，具有以下特点： 1.节约用地。各行政村的用地规模按可参加农村有机更新的资格权人数计，人均现状用地不足90㎡的补足90㎡，90㎡-100㎡的仍按原面积规划，人均用地超过100㎡的按人均100㎡的用地面积予以规划。 2.多规合一。本轮规划不但结合了空间布局与用途管制规划，还新增了生态保护修复与综合整治规划、产业发展规划，尤其是产业发展规划提供了农民增加收入的途径，谋划了农村的可持续发展。 3.采用多种形式的安置方式，打造生活生产功能分区、人车分流的高品质居住小区。例如城西五一村的安置分联立式住宅、垂直房、产业用房及高层、多层等相结合的模式。（1）联立式住宅采用房地产开发的理念，地下室整体开挖，统建，有效实行人车分离，打造花园式居住小区。（2）垂直房进行围合式布置，围合式内部布置公共休憩、地面停车空间，外围布置商业空间，对比原先的人车混杂乱象有了显著提升。（3）产业用房是部分村民以权益面积入股的形式，由村集体整合后用于建设，通过创建小微产业园，引进规上企业，打造电商和网红基地等方式创造收益，村民可根据入股数额获得分红。（4）高、多层住宅解决了村民政策性水平房的需求，让农村村民也可体验城市高层住宅区的品质。 为了更好的推进农村有机更新工作，针对全村启动有机更新困难的村庄，在《义乌市农村有机更新实施办法》（俗称84.5号）基础上，创新性的提出了“微更新”改造办法。 农村有机更新是一项系统、庞大而复杂的工程，每个阶段都会遇到不同的问题，我局根据不同的时期适时更新政策。 最后，再次感谢您对自然资源和规划工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市自然资源和规划局 2023年5月29日 | ||||||
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