| 编 号 | 第131号 | ||||||
| 建议主题 | 关于我市新型产业用地管理政策的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
义乌市地处浙江省中部，是中国最具经济活力的县级市之一。根据钱纳里经济发展阶段理论，义乌当前正处于工业化中期向后期转型发展的关键阶段，亟需对传统工业进行转型升级，走新型工业化道路。与此同时，粗放的城市发展模式导致的城市剩余拓展空间不足和存量空间低效利用问题也日益凸显，少土缺地的问题将会持续很长一段时间。因此，探索新型产业用地，促进产业转型升级，提高土地利用效率，成为未来义乌城市发展的必经之路。一、义乌市新型产业用地管理存在问题问题一：有规划，无管控政策在2013版的义乌市域总体规划中，共规划了30.1平方公里的工业用地，其中含3.24平方公里新型产业用地M0，占工业用地总量的10.76%，主要分布在科创新区和义亭工业转型区。在具体的地块控制性详细规划中，也同样有着新型产业用地的规划。由此可见，义乌有对新型产业用地的布局进行规划，但对于新型产业用地的管控，至今未出台过专门的管控政策。问题二：有地类，无指标规定《义乌市城乡规划管理技术规定（2018版）》在工业用地下设置了新型产业用地（M0），将其定义为“融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能己相关配套服务活动的用地”，正式确立了新型产业用地的法律地位。但是，在具体管理规定上，如容积率、建筑密度、绿地率等指标上并未提出专门的规定，新型产业用地与普通工业用地无异。二、拟提出义乌市新型产业用地政策建议通过借鉴上海、杭州、南京、杭州等较早进行新型产业用地实践的用地管理政策，结合义乌市产业发展情况和产业用地管理特征，提出新型产业用地的政策建议。建议一：制定产业准入标准目前，义乌尚未制定相应的产业用地指南，为了合理引导产业发展，提高土地使用效益，建议对新型产业用地采取正负面清单方式进行管控。根据《义乌市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标》、《义乌市“十四五”制造业高质量发展规划》等相关产业指导规划，在4大新兴产业的基础上，形成“4+N”的新兴产业正面清单管控体系，其中“4”是指信息光电、新能源汽车、生物医药与健康、芯片传感器及智能终端4类产业，“N”在此基础上以新兴产业优势特征为引导拓展出来的产业类型，参考深圳、杭州、广州等地以及国家鼓励发展的战略性新兴产业，建议将文化创意、数字经济、现代物流、高端现代服务业、节能环保、新材料等纳入其中。义乌市“4+N”创新型产业体系建议负面清单主要包括三类产业，一是对生态环境与居民生活影响较大的污染性产业，主要包括建材、化工、纺织、塑胶、金属冶炼等；二是生产效益低下、土地集约利用水平较低的产业，主要为食品加工、机械制造等传统产业；三是因工艺要求需占据大量空间，难以提高开发强度的产业，如大型机械设备制造业等。建议二：严控规模，引导空间合理布局（1）控制总量，限制流量借鉴深圳、东莞等城市的经验，启动工业区块线划定工作以保护普通工业用地、新型产业用地以及用于支持工业发展的仓储用地、发展备用地等。参考深圳、东莞的经验，建议义乌工业区块总规模不少于建设用地的30%，而新型产业用地的规模总量应控制在工业区块线的20%以内。此外，也要对流量严格限制，结合年度土地供应计划，将新型产业用地用房规模与办公用房供应规模控制在5:1-10:1，同时保障普通工业用地的供应面积不低于当年度工业用地总面积的70%。（2）限定空间，科学布局新型产业用地在布局时不应散点布局，而应遵循创新链与产业链相结合的模式，尽可能邻近产业区，集中布局，充分发挥产业的规模集聚效应。根据义乌市经济发展阶段和工业用地分布特征，参考各地新型产业用地布局的经验，建议划定鼓励区域、限制区域、禁止区域三类空间对新型产业用地的空间布局进行合理引导。优先将新型产业用地布局在金义科创走廊、集聚区、双江湖新区、丝路新区、特色产业小镇以及面积超过50亩的更新单元内，禁止将新型产业用地布局在“一主两副”核心区、各镇街核心区内，枢纽型轨道交通站点500米范围内。建议三：探索土地弹性供应机制参考上海、杭州、深圳等城市的土地供应经验，建议结合用地规模、区位等条件探索“带项目”出让、“限地价，竞亩均税收”“限地价，竞达标时限”、联合体拿地、长期租赁、先租后让等多种灵活供地方式。对于区位条件较好的宗地，建议以亩均税收和达产时间为主要因子，采取“限地价，竞亩均税收”“限地价，竞达标时限”的方式。对于一些面积较大的地块，可以采用联合体拿地的方式进行土地供应。对于采取长期租赁方式供应的土地，建议以每5年作为一个租金缴纳周期缴纳租金。采取先租后让方式供地的，出让价款应按出租时约定的土地总价款扣除已支付的租赁费用予以确定。同时，允许根据土地规模、土地估价结果、土地市场情况等，分期缴纳土地出让价款，约定首次缴纳金额和余额结清期限。对于新型产业用地的地价，应结合义乌地价基准标准进行制定。建议在现有的工业用地基准地价修正因素指标基础上将产业类型、分割比例等列入考虑，给予不同的修正系数，“工改M0”项目采取补缴出让金的方式进行供应。新增M0用地的出让年限按不超过20年供应，重点项目可适当延长时间，放宽至30年，“工改M0”项目按工业用地50年扣除已出让时间计算。建议四：加强用地建设管控《义乌市城乡规划管理技术规定（2018版）》规定了工业用地的上限为4.0，但是未规定其下限。新型产业用地具有很大的灵活性，是激励创新提高用地效率的重要工具，因此为了避免用地浪费，建议新型产业用地的容积率指标建议采取设定上下阈值的方式进行管控，结合各地不低于2.0的要求，建议义乌市M0用地容积率控制在2.0~4.0之间，4.0以上的工业项目进行具体研究确定。为了打造良好的创新环境，绿地率建议结合《义乌市城乡规划管理技术规定》商业服务业设施用地、工业用地绿地率以及《义乌市工业投资项目分行业准入控制指标（2016）》综合考虑，即绿地率不小于15%。配套设施包括行政办公及生活服务设施，建筑面积建议不超过总建筑面积的30%，禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。新型产业用地在建筑建造上既要符合研发办公的需求，也要符合中试生产的需求，在建筑设计标准应尽可能采取较高的标准进行约束。用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范要求；用于研发设计的厂房，可参照办公建筑设计规范进行设计建造。要求严格按照其功能进行建造，严禁采用住宅类平面、建筑布局和外观形态的，具体措施如提高楼层荷载、增配货运电梯等，满足工业上楼的需求，同时纳入履约规定中，避免房地产化。建议五：完善供后监管机制为了应对用地不可分割带来的创新型企业发展空间受限、土地集约利用程度不足的问题，建议借鉴杭州、深圳等城市的经验，灵活新型产业用地的分割转让，但同时也要注意避免房地产化现象，分割转让的对象应为生产用房，配套服务用房原则上应禁止分割转让，生产用房的转让面积不应超过50%，以凸显新型产业用地姓“工”的用地性质。对于新型产业用地的出租，则严格按照《义乌市“出租型”工业企业整治提升指导意见》管理，限定出租对象，进行租金管控。对于新型产业用地的验收考核，建议遵照《义乌市工业用地全生命周期管理实施办法》实施，以3年为一个周期严格按照约定的五大指标要求进行考核，未达标的应缴纳相应数额的违约金。同时建议构建新型产业用地的退出机制，建立主动退出和强制退出两种机制，允许企业主动退出。对于应自身原因而终止项目建设的，应按合同约定的开工建设时期退还相应数额的出让金。若企业因为自身原因造成土地闲置超过1年，可收取一定数额的土地闲置费，超过2年，有权无偿收回，重新安排使用。建议六：提供政策实施保障首先，加强部门联合监管，建议成立专门的新型产业用地项目组，由职能部门成员组成，共同审核新型产业用地项目资格准入、履约监管事宜。其次，完善相关配套政策，未来应逐步完善选址准入、开发主体准入、产业发展目录、二次转让实施办法、达产验收细则、鼓励工改M0实施细则、密度分区等一系列配套实施细则，形成较为完备的工业用地和新型产业用地管控体系。最后，要搭建监测预警平台，建立包含土地权属类型、房屋产权、产业经济产出、能源消耗、污染物排放、开发强度各项指标等信息的全市存量工业用地全面信息统计数据平台。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2023-08-11 | ||||||
| 承办单位 | 经信局、自规局 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
朱代表： 首先非常感谢您对义乌产业发展及管理工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于我市新型产业用地管理政策的建议》已收悉，现答复如下： 一、前期工作及成效 （一）工业红线划定 2021年，在省委省政府提出的高能级平台创建要求下，以及金华市对工业红线划定工作的相关要求部署，我局开展了工业控制红线专项规划的方案编制，在经过多轮对接和修改工作之后，于12月按要求完成了阶段性方案的编制。 2022年初，根据金华市最新工作部署，开展全市工业控制线划定的工作，并正式下发最新工作要求。为落实金华市关于工业控制线划定的工作部署，我局牵头在原2019版工业用地分区管控方案的基础上，依据新一轮城镇有机更新规划，由全市各镇街统一上报相关工业区块的意见，经过反复多轮对接讨论，历时一年多，最终调整完成了新一版的义乌工业控制线划定及管控方案编制。方案严格按照金华市对义乌下达的工业用地规模要求划定，于9月通过了义乌市人大、政协审议和市政府常务会、市委常委会审议，并上报金华。 （二）用地布局与建设指标管控 经查询，我市控规中共存在63处新型产业用地，布局主要以集中与分散布局形式相结合。集中布局区块主要位于雪峰西路与香溪路西南侧地块、经发大道两侧地块、城店路南侧地块、上溪镇工业功能区、拥军路与宗泽北路交叉口西北侧、商城大道以东区块、北站大道以北区块、东苑区块等。 为进一步拓宽工业发展空间，集约高效利用土地，促进全市工业经济高质量发展，目前我市工业用地包括新型工业用地容积率上限为4.0，绿地率10~15%。根据《浙江省人民政府关于印发浙江省新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动方案（2021-2023年）的通知》：配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限提高到30%。 （三）通过标准地改革推行工业用地弹性出让 我市目前已出台《义乌市工业用地全生命周期管理实施办法》，通过“事先定标准、事前做评价、事中作承诺、事后强监管”的方式，在出让前明确产业准入、亩均税收、亩均产出、容积率、建筑密度、能耗标准、环境标准等约束性指标；出让时提高竞买保证金为出让起始价100%的设定方式，确保成交当天即转为出让金，签订出让合同；成交后以承诺制代替审批制，大大缩短了审批时间，最早可在成交当天领取不动产权证书，规划许可、施工许可等开工必备证书，实现“拿地即开工”，大大缩短了企业办理开工许可的环节及实现，减少了企业跑腿次数，真正实现了“最多跑一次”。 实行工业用地弹性年期出让制度。新增工业用地出让年限原则上不超过20年；省和市重大产业项目、战略性新兴产业项目，经市政府同意后，最高出让年限可不超过40年。新增工业用地项目按《工业用地全生命周期管理履约协议》中约定的投产时间和投资强度组织开展项目建设及复核验收。 （四）供后监管 我市工业用地原则上不允许分割转让，且我市目前尚未单独出台针对新型产业用地分割政策。针对主动退地情形，我局目前主要根据《出让合同》约定进行处置，针对闲置情形，我局处置的依据为《闲置土地处置办法》，其中规定“未动工开发满一年的，……按照土地或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费……”“未动工开发满两年的……无偿收回国有建设用地使用权”。 二、办理情况及下步计划。 （一）工业总量控制 我局将严格按照工业控制线划定及管控方案要求，严格落实工业控制线及分区管控，并做好包括新型工业用地在内的土地要素保障。 （二）科学合理布局 一方面为在存量上增加空间增量，加快城市更新向立体式开发转变，今年2月23日，义乌市人民政府办公室党组成员、副主任何海生带队赴深圳市宝安区学习考察并积极探索“工业上楼”在义乌落地的可行性。目前，我局正配合产投集团研究《义乌市产业园区开发建设及“工业上楼”三年行动方案（2023—2025）》，适时出台指导意见。 另一方面，我局将在控规编制中对新型产业用地的空间布局进行合理引导，优先将新兴产业用地布局在金义科创走廊、双江湖新区、特色产业小镇等单元。 （三）深入推进标准地改革 我市将进一步扩大“标准地”出让范围，除实现工业用地100%“标准地”出让以外，通过“仓办分离”、新CBD、数据中心、独立储能等项目推进、将税收、投资强度、研发等指标向仓储物流、商务金融、进出口贸易、信息服务等生产性服务行业覆盖。加快“标准地”全程数字化监管，实行项目履约监管协议经信局备案赋码、公开出让时出让合同与监管协议同步闭环签订等举措进一步完善工业用地“标准地”出让模式。 （四）供后监管 我局将积极向其他城市学习新型产业用地管理政策，做好新型产业用地的供后监管工作。 最后，再次感谢您对义乌产业发展及管理工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市自然资源和规划局 2023年5月30日 朱代表： 首先非常感谢您对经信局工作提出宝贵的意见建议。您提出的《关于我市新型产业用地管理政策的建议》已收悉，现答复如下： 一、 前期工作及成效 一是推动传统产业集聚发展。2022年，我局制定了《义乌市传统产业发展提升方案》，通过对全市各镇（街道）传统产业发展现状分析，统筹考虑全市各镇（街道）区域位置、区域基础配套、未来发展导向等因素，明确了各镇街传统产业布局方向和发展重点，推动镇街产业特色化、差异化发展，打造形成优势互补、融合互动的传统产业区域高质量发展新格局。根据各镇（街道）传统产业发展定位，结合义乌市各传统产业规模、发展空间和容量需求，并统筹考虑各有机更新区块现有企业分布状况、土地可利用情况、环境需求容量、产业集聚程度等因素，按照“发挥优势、整合资源、集群发展”原则，统一规划建设一批传统产业园区，以打造小微企业园2.0版为目标，配套办公、宿舍、商业、仓储等公共设施，提升园区综合服务功能，为小微企业发展提供载体和空间。 二是推动企业容积率提升。会同自规局出台《优化工业用地规划管控优化工业用地规划管控要求的意见》，开展2.0以下企业改扩建意向摸排，鼓励企业进行“零增地技改”，推动工业上楼。 二、 办理情况 今年以来，为提升工业用地使用效益，提升工业企业亩产效益，我局先后赴深圳市宝安区、东阳市白云街道等地方学习考察，研究进一步优化工业用地规划管控条件 三、 下步计划 下一步，我局将会同自规局进一步优化工业用地的规划管控条件的研究，推动优化有条件改扩建区的规划管控条件。同时，我市将在稠江华莱氨纶区块开展新型工业产业用地试点。最后，再次感谢您对经信局工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市经济和信息化局 2023年5月23日 | ||||||
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