| 编 号 | 第111号 | ||||||
| 建议主题 | 关于推行业主物业自管模式助推社区自治的建议 | ||||||
建 议 内 容 |
近日，湖南常德，一小区给业主发放140万现金。业主委员会：这是公共收益，包含广告车位管理。引爆网络。网友：建议取消物业，全国推广。之所以这个微博能引成广泛关注，我想是因为物业管理与我们每个人都息息相关，是城市管理中不可缺少的重要环节。目前，物业管理模式主要有两种，分别是前期物业管理模式和自管模式。前期物业管理模式，是指社区商品房销售 完毕后，由开发商指定的物业进行管理的模式。 从理论上讲，前期物业管理一般属于过渡形态，但在现实中却演变成绝大多数居民社区的常态化。因为在现实中大多数社区都是建管合一的，开发商开发完毕直接交给自己的二级机构去管 理，这种“老子”开发“儿子”管理的“父子兵体制”模式很常见。在前期物业管理模式下，物业公司成了居民社区的“全能政府”，它们控制了社区的各种事务，从水、电、气、暖等到治安、保洁、绿化等一揽子管控，由此滋生很多问题。有些物业阻挠、 破坏业主成立业主委员会；有的物业在小区一手遮天，威胁、恐吓业主；有的物业通过做假账等不法手段，将业主公共收益据为己有等，极引发居民的不满。自管模式是指业主自己成立“物业机构”来进行自我服务和管理。这种自管模式也符合《中华人民共和国民法典》的相关规定。业主可以根据需要将一些技术要求高、专业性强的项目通过市场方式发包给其他市场主体来承担，也可以聘请物业管理专家提供专业指导。这种管理模式使得物业服务的提供主体更加多元化、精细化和专门化。 目前我市基本采用的都是前期物业管理模式，但全国范围来看，很多地方的小区都已采用了这种方式。比如：2014年，上海市浦东申江名邸别墅区成功开展业主自治。小区业委会除了在宣传栏定期公布费用开支、物业自治工作情况之外，还通过创立微信公众平台，建立业主微信群、电子广告等新媒体方式，滚动公告业主自治账目、工作情况，建立起业主自治公开透明运作机制，赢得了业主的广泛好评。2017年，西湖广场的业主们在鼓西街道、西湖社区和房管部门的指导下，成功实践了“小区物业自管模式”，据相关人介绍，物业公司管理小区，会更多考虑经济利益，而业委会自管，相当于管自己的家，把钱花在刀刃上，让各位业主享受到更好的服务。无锡春江花园是一个没有物业公司的自管小区，占地面积33.5万平方米，业主3252户，在物价上涨的情况下，小区0.5元的物业费一直不变，自管已经9年的小区累计账面结余达1300万元。就在今年，福州房管局决定针对市区内无物业的小区推行“业主物业自管模式”，实现“没有物业也能管得好”的美好愿景。 业主物业自管模式符合时代的进步发展，是新形势下物业管理创新模式，它使业主权利得到充分保障和发挥，尽管如此，如果想顺利开展也仍然面对着许多考验，假设公共物业大，公共收益多，就会对业委会的组织架构和专业性提出更多挑战。 为更好地推行业主物业自管模式，特提出如下建议： 一、健全对业委会的制约监督机制，对业委会既需要赋权也需要限权。 １、充分发挥业主、业主大会对业委会日常履职的监督作用。 业委会要按照《社区管理规约》的规定，定期召开业主大会，接受业主监督，对损害业主合法权益的行为以及业委会成员不作为、不履职等行为，业主大会要及时制止，必要时由业主大会按程序罢免；社区重大事项要定期公布，确保业主知情权。 ２、健全监督制约机制。 通过选举或招聘懂财务、懂法律的专门人才组成监事会，对社区财务定期审计，发现问题及时纠正。 ３、基层政府及其主管部门要加强对业委会的监督。 接到居民举报应该及时处理、化解矛盾，或通过行业协会加强监督等。 二、充分发挥社区精英的主导作用 社区精英和党员在社区自治中起着举足轻重的作用，目前我市业委会中基本都有党员代表，下一步需充分调动社区精英积极参与业委会。这些精英类似于乡绅（或新乡贤），具有能力、性格、气质、经历等方面的优势特征。他们大多是事业成功者或“社会能人”，具有某种号召力和影响力，擅长协调各方关系。他们能够围绕业主委员会、业主代表大会、业主监事会逐渐聚集和发展出一个积极推进业主自治事业的核心领导团队。业主委员会中以退休人员居多，因为业主委员会需要投入大量时间和精力，有时候“要像 管一个家一样精打细算”，在职人员常常力不从心。业主精英就是最宝贵的资源，没有热心业主的参与和担当，社区的公共事务简直无从开展。 三、加强政府对业委会的指导和帮助。一方面，这种支持体现为政府应当为业委会的发展提供必要的补助，如政府可以对业委会进行表彰、奖励，对社区公益事业给予物质支持。但政府提供资源供给时应尊重业委会的自治空间，不对各类资源的使用进行微观限制，对于如何运用资金以解决社区问题属于的自治范畴。 另一方面，不应当禁止业委会从事营利性活动。如社会保障行政中政府与业委会签订契约，让业委会参与社区养老服务，减轻社区政府组织的社区养老负担。非营利性是社会服务机构的重要特征，但这并非经济学意义上的无利润，更不是禁止从事经营活动，而是这种组织的运作目的不是纯粹为了获取利润。业委会可以通过社区生产收益、社会捐助、举办福利服务活动等形式进行自我资源供给。当然，在法治化的框架下，业委会的营利活动也应当在其章程明确规定的范围内进行。 总之，社区治理是一项系统工程，其深层根源在于社区居民主体意识的觉醒和积极的公共参与。而这一切都不是一蹴而就的。当前，业主物业自管模式的实现，离不开基层党委的积极引领和政府的助推，应通过一系列的改革措施，助推居民自治，上下联手形成有效衔接和良性互动，促进社区自治时代的早日到来。 | ||||||
| 信件附件 | 无 | ||||||
| 提交时间 | 2023-08-11 | ||||||
| 承办单位 | 建设局 | ||||||
| 办理落实情况 |
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办 理 结 果 |
杨代表： 首先非常感谢您对物业管理工作提出宝贵的意见建议。您提出的关于《关于推行业主物业自管模式助推社区自治的建议》已收悉，现答复如下： 一、前期工作及成效 业主物业自管模式本身就是物业条例中明确可以执行的一种小区物业管理模式，义乌的绣湖公寓就以这种模式管理十几年了，而且效果相当好，去年该项目成功创建省级红色物业小区。但业主自管小区也要具备相应的条件，目前我市绝大部分封闭式住宅小区，都是聘请专业物业公司提供服务的。 二、办理情况 关于加强业委会监督及发挥业主精英作用方面，我们主要以红色物业创建解决物业小区党建统领不强的问题。在去年成功创建金华市级红色物业的基础上，今年拟再创建红色物业10家以上。聚焦建组织强核心，全面推动党组织向居民小区、物业企业、业主委员会延伸，打造红色物业基层战斗堡垒。推行小区党组织与业委会“双向进入、交叉任职”，大力支持小区党支部书记、业主委员会主任“一肩挑”，社区两委成员与业主委员会成员交叉任职，推动居民诉求有效表达。以满足居民需求为导向，由小区党组织定期组织、召集召开“三方协同”治理联席会，协商小区管理服务各类事项，通报各方工作情况，协调矛盾问题解决，对业委会工作和物业服务情况提出意见建议。建立监督评议机制，从小区党组织、业委会、居民中选任具有较高物业管理参与度的党员代表担任社区督导员，不定期监督物业企业各项工作完成情况，并在联席会上予以通报评议。 三、下步计划 今年预计在5月底迎接金华市建设局的红色物业考评，之后从中选择2家以上考评成绩优秀小区向省建设厅推荐争创省级红色物业小区，11月底迎接省厅考评组考评。 最后，再次感谢您对物业管理工作的关心、支持和理解，欢迎继续对政府工作提出宝贵的意见和建议。 义乌市住房和城乡建设局 2023年5月22日 | ||||||
| 反馈附件 | 无 |