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编 号 第226号
建议主题 关于调整新社区集聚建设政策的提案
代表姓名
吴虹霞附议人 
当前,义乌市面临着国家级、省级两大综合改革试点的良好机遇,正处于大平台、大产业、大企业、大项目建设的关键期,可义乌市人多地少,土地供需矛盾十分突出。为适应义乌百万人口城市和国际商贸城市建设需要,改善人居环境,提升城市品位,义乌进一步完善了农村住房改造政策,由原先的“三层半”、“四层半”统一向全高层发展,加强农村社区化、城市化建设。新社区集聚改造,是义乌特大城市发展的重要基础条件之一,也是最大的民生诉求,可以有效改善城市环境,拉动义乌经济、环境可持续发展,助力义乌转型升级,加快义乌特大城市建设步伐。
    目前在建社区集聚项目8个,全部为高层,总用地1038亩,住宅总面积159.6万平方米,可提供住宅套数12467套;在建产业集聚项目5个,类型有商务、办公和产业,层次2-18层,总用地379.35亩,产业建筑面积43.88万平方米。
     “政府主导、多元安置、完全产权、品牌代建、功能融合”的新社区集聚建设政策,相对于“以村为单位、宅基地安置、多层垂直房”的“四层半”改造模式,是“一次城中村改造的革命” 。但两年新政策实施下来,存在较多不足和矛盾,主要问题有:
    1、群众对新政策参与积极性不高。
    主要原因是:(1)价值未体现用益物权。
    集聚办法的指导原则是,“按照价值置换方式”实现村民宅基地的用益物权,目前“按1:5确定权益置换面积、高层公寓置换产业用房的比例为最高不超过1:2”等的规定,使“价值置换”的原则只是体现在实施办法制订过程中置换比例的确定,而没有真正体现在村民宅基地用益物权的实现过程中。新社区集聚还是只局限于“空间置换”。
    相比置换所获得的高层公寓和产业用房,村民会认为失去的宅基地更值钱。以物易物的“空间置换”,村民始终会认为是吃亏的,从而严重影响村民参与新社区集聚的积极性。
    (2)建设成本超预期。目前村民拥有高层公寓成本超过垂直房建造成本,村
    民需承受一定负担。
    (3)配套建设被忽视。从已有的实施项目来看,存在重视待置换的高层公寓
    和产业用房建设,而忽视公共配套设施建设、公共配套设施主体不明确的问题。公共配套的相对滞后也影响村民参与的积极性。
    2、集中联建 ,不利于村民市民化。
    多村集中联建,把更多的村民集中于一起,即使村民把部分住宅出租,村民的强势,依然会阻碍城市价值观的融入;村民的生活方式、生活态度,依然会主导集聚小区;市民也同样会把集聚小区界定为“村庄”、住民界定为村民。村庄的边界依然存在且清晰,不利于村民市民化。不仅影响村民与市民的交往融合,也影响城市品质社区的形成和住房价值。
    3、改造模式单一。
    目前全市建设用地范围内整齐划一的采用一刀切的的模式,而缺少综合整治,局部改造的方式,不利于引导村民珍惜祖辈留下来的遗产,即使建设了,新旧之间如何协调也是问题。对一些有特色的地方,可能会带来不可估量的损失,缺少分区分类的途径。 “全建”是否会造成全高层的“千村一面”是值得深思的。
    4、加重市民对房地产下行趋势的担忧。
    新社区集聚小区高层公寓的建设,市民直观的认为增加了城市住房供应,市民因此担心城市住房供应过剩,再加上相对较低的权益交易价格,强化了市民对房地产市场“价跌量升”的预判,强化了市民对本处于房地产调整期的义乌房价下行的担忧。2014年,义乌市商品房销售面积67.8万平方米。目前在建的集聚项目住宅面积接近160万平方米。
    5、政府负担过重。
    政府负担体现在两个方面:一是资金负担,政府要解决建设集聚小区的资金。为鼓励村民集聚,政府要直接给予补贴。二是责任负担,政府包揽的模式,肩负了许多本可以由市场承担的职能。
    针对实施过程中存在的问题,我们建议调整完善集聚政策:
    1、充分保证物权,减少成本。
    新社区集聚的本质,是用村民的宅基地用益物权、宅基地价值,按照价值相等的原则,通过购买城市小区、城市产业用房,来实现村民原有的宅基地权益。因此,价值置换的前提,是应按照相同区位的集体建设用地与国有土地“同地同价同权”的原则,参照基准地价、标定地价等,先评估确定村民的宅基地价值。而不能只是通过简单的明确可以置换的比例,直接确定可以置换高层公寓、产业用房的面积。
    2、优化原有专项规划,严格按照集聚小区控规,完善配套。
    在编制新社区集聚专项规划时,“集聚小区”的空间规模和数量都应该缩小。社区办的管理范围,宜覆盖整个“集聚小区”,而不仅仅只是高层公寓和产业用房的集聚建设地块。这样,有利于完善集聚小区的配套,提高居住品质提高住房价值;有利于创造就业机会,促进村民就业;有利于提高村民与市民交往的机会,促进村民市民化。通过配套建设菜市场、活动中心、超市、专业街,给村民创造就业机会,促进村民由农业向城市产业转型。
    3、发挥市场作用,减轻政府负担。
    融资、设计、代建,通常是房地产公司的职能。在初期,为了更好地推进,政府组建投资公司履行房地产公司的职能是必要的。新社区集聚建设已将近2年,可以积极探索把市场可以承担的职能交还给市场。市场运行,有利于降低成本、有利于促进房地产的健康发展、有利于扩大供给提高村民实现宅基地权益的选择范围促进城村融合。
    
信件附件
提交时间 2016-12-23
承办单位 义乌市城乡新社区集聚建设 领导小组办公室
办理落实情况
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吴虹霞委员:
    您提出的《关于调整新社区集聚建设政策的提案》的提案收悉。现答复如下:
    首先,非常感谢您对我市城乡新社区集聚建设的关心和支持,从议案来看,您对城乡新社区集聚建设非常了解,也很关心集聚建设,特别给我们提出了相应的操作建议。
    过去义乌的农房改造工作取得了令人瞩目的成就, 也积累了许多经验, 但以往的农房改造政策出现用地难以保障、小区居住环境差、城市形态差、买卖纠纷多等缺点,已经不能适应义乌城市发展的需要和老百姓的需求。义乌的经济社会发展也已经到了一个新的时期, 特别是城乡一体发展、新型城镇化建设已经到了新历史阶段。新的时代背景要求我们从义乌市场繁荣、产业经济发展、电子商务创新、城市公共配套设施完善等角度, 从未来城市发展的战略高度, 来谋划农房改造。城乡新社区集聚建设由此应运而生,它是建设与国际化大都市相适应的现代城市社区的重大建设举措,是推进宅基地改革、增加农民财产收入的重要路径,是推进城市转型、提升城市品位的有效手段。
    当然,城乡新社区集聚建设是新生事物,面临新问题、新挑战,比如房价下行改变预期收益影响农民集聚意愿,还有农民参加集聚买房支付金额大与低收入农民支付能力不足的矛盾以及集聚新社区如何融入农村人口和外来常住人口等等,这些因素都影响了新社区集聚建设。
    您提出的第一条建议:充分保证物权,减少成本。城乡新社区集聚建设按照价值置换方式,实行多村集中联建。村级集体经济组织实有在册成员可以合法住宅建筑占地面积为基数置换,也可选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积。集聚建设对象在选择高层公寓的同时,剩余可置换权益面积可以选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换,这样既保障集聚建设对象住房需求,同时也增加集聚建设对象的财产性收入。目前规定在同一街道范围内选择区块置换的,由属地街道根据土地级差确定不同的置换标准;在全市范围内选择跨区块置换的,由我办根据土地级差确定不同的置换标准,只允许由价值低的区块向价值高的区块置换。对于完成旧房拆除的行政村会有适当的资金奖励,奖励资金在镇街指导下,由村级组织根据实际情况予以房屋拆除补助。
    您提出的第二条建议:优化原有专项规划,严格按照集聚小区控规,完善配套。集聚建设专项规划的原则是要体现功能区块清晰、人口集聚适度、服务半径合理、功能配套齐全要求,凸现自然、和谐的人居环境,合理配置社区管理、商业服务、教育卫生、文体活动等公共配套设施。目前各在建的集聚建设项目都是选择了优越的地理位置,我办正与规划局、城管委、教育局、市场集团、恒风集团等部门对接加快项目周边文教卫生、公共交通、综合市场等公共设施配套规划实施。同时将积极探索新社区建设的新思路、新途径和新举措,创新农转居后多类人口集聚的社区管理方式,提高管理水平,让社区成为让农业转移人口市民化能充分享受文明开放、共享品质生活的现代新社区,让新社区成为老百姓向往的理想城市社区。
    您提出的第三条建议:发挥市场作用,减轻政府负担。城乡新社区集聚建设运作原则是“政府主导、财政补助、企业运作、自求平衡”,政府部门负责集聚建设项目的统筹,城乡新社区投资建设集团承担集聚建设项目的融资、工程管理、开发建设等工作,委托具有相应资质的单位代建。政府主导一方面可以提高建设的档次和水平,另一方面可以解决以前旧改当中碰到的一些农民融资难、工程管理难等问题。城乡新社区投资建设集团统一负责市财政承担和奖补的各项资金的结算,不足部分由公司通过多种途径解决,实现公司收支平衡。随着集聚建设的推进,将充分考虑市场价格因素,尊重市场规律,让市场在资源配置中起决定性作用,更好发挥政府的规划集聚作用,切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和政策制度支持的重要职责,使新社区集聚成为市场主导、顺应城市发展的过程,成为政府引导、科学发展的过程。
    希望您一如既往地关心、支持我市城乡新社区集聚建设,多提宝贵建议,让我们共同推动城乡新社区集聚建设。 
    最后,再次感谢您对我市城乡新社区集聚建设的关心、支持和理解。
    
       义乌市城乡新社区集聚建设
    领导小组办公室
    2016年6月13日
    
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